Czy faktycznie głos zwykłych mieszkańców będzie miał większe znaczenie? Czy mieszkańcy odzyskają realny wpływ na swoje spółdzielnie, a takie hasła jak transparentność, demokracja, eliminacja nadużyć staną się rzeczywistością i przestaną być tylko deklaracjami?

Już 28 stycznia wchodzi w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a wraz z nią – realne zmiany dla jej członków. Nowe przepisy w dużym stopniu przesuwają ciężar odpowiedzialności z „systemu” na samych mieszkańców i dotyczą w szczególności udziału w Walnym Zgromadzeniu, zasad głosowania — w tym wyboru członków Rady Nadzorczej — a także szeregu innych istotnych obszarów, w tym:

– likwidacji możliwości zastępowania Walnego Zgromadzenia głosowaniem pisemnym (tzw. przepisy „covidowe”),

– ułatwień w dochodzeniu przed sądem roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu,

– zmian ułatwiających wspólnotom dochodzenie roszczeń dotyczących nieruchomości przyległych,

– wprowadzenia możliwości funkcjonowania spółdzielni jako społecznej agencji najmu,

– doprecyzowania przepisów odnoszących się do Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Od tej pory nacisk będzie położony na transparentność, osobisty udział w zebraniach i ograniczenie nadużyć. Pytanie tylko, czy członkowie spółdzielni z tego skorzystają?

Najważniejsze zmiany dotyczące członków spółdzielni odnoszą się jednak przede wszystkim pełnomocnictw, zasad głosowania oraz wzmocnienia osobistego udziału członków w podejmowaniu decyzji.

Nowe przepisy precyzyjnie wskazują, kto może reprezentować członka spółdzielni. Dopuszczalne jest ustanowienie pełnomocnikiem wyłącznie: bliskiego krewnego (z wyłączeniem partnera lub partnerki w związku nieformalnym), profesjonalnego pełnomocnika – adwokata lub radcy prawnego – albo innego członka tej samej spółdzielni. Rozwiązanie to może zapobiegać koncentracji głosów i zwiększyć przejrzystość procedur decyzyjnych.

Ustawa wprowadza zamknięty katalog osób uznawanych za bliskie. Obejmuje on m.in. rodziców, dziadków i pradziadków, dzieci, wnuki i prawnuki, rodzeństwo oraz małżonka. Choć w innych przepisach za osobę bliską uznaje się także partnera lub partnerkę pozostających we wspólnym pożyciu, w przypadku pełnomocnictw na Walnym Zgromadzeniu taka możliwość została wyraźnie wyłączona.

Pełnomocnictwo musi zostać sporządzone na piśmie i przekazane spółdzielni nie później niż trzy dni przed terminem Walnego Zgromadzenia. Dokument ten staje się częścią protokołu obrad.

W przypadku ustanowienia pełnomocnikiem osoby bliskiej konieczne jest także złożenie przez nią odrębnego oświadczenia potwierdzającego spełnienie ustawowych warunków. Brak takiego oświadczenia skutkuje nieważnością umocowania.

Nowelizacja wprowadza zasadę, zgodnie z którą w sprawach wyboru lub odwołania członków Rady Nadzorczej głos oddać mogą wyłącznie członkowie obecni osobiście. Udział pełnomocników w tego rodzaju decyzjach został całkowicie wyeliminowany.

Kierunek zmian jest jednoznaczny – większy nacisk położono na osobiste zaangażowanie członków i transparentność podejmowanych decyzji. W praktyce oznacza to konieczność wcześniejszego przygotowania się do Walnego Zgromadzenia oraz większą wagę osobistej obecności, zwłaszcza przy kluczowych głosowaniach.

Wprowadzone zmiany mają usprawnić funkcjonowanie demokracji spółdzielczej – poprzez większą przejrzystość, realny wpływ członków na decyzje spółdzielni oraz ograniczenie nadużyć (m.in. koniec masowego głosowania przez pełnomocników). To próba ukrócenia pewnych nadużyć, które przez lata podważały zaufanie do spółdzielni.

Zmiany nie rozwiązują wszystkich problemów (np. takich jak kadencyjność władz, lepszy sposób liczenia głosów), ale wzmacniają pozycję zwykłego członka i przesuwają ciężar decyzyjny bliżej mieszkańców.

Prawo daje narzędzia, ale to od nas zależy, czy z nich skorzystamy. Nie mniej jednak zachęcamy do działania! Członkowie spółdzielni mogą przestać być jedynie „statystami” — np. poprzez obecność na Walnym Zgromadzeniu, zadawanie pytań i zgłaszanie wniosków. Im większa aktywność mieszkańców, tym większy sens będą miały wprowadzane zmiany i tym większa będzie realna kontrola nad tym, co dzieje się z naszymi osiedlami, pieniędzmi i wspólną przestrzenią.

Katarzyna Jasiewicz-Olędzka, Aleksandra Osip-Krystek