Wilk w owczej skórze

Jak wyglądałaby nasza sytuacja, gdybyśmy posiadali mieszkanie zamiast akcji?

Historia

1) Kupno mieszkania

Jesteś właścicielem mieszkania na świetnym osiedlu w Sopocie, z widokiem na morze. W 2013 roku właściciel całego osiedla sprzedał połowę mieszkań na wolnym rynku, na licytacji. Katalog pięknie opisywał całe osiedle, chwalił dobre zarządzanie i świetny stan osiedla. Na kupno mieszkań było bardzo dużo chętnych z całej Polski. Chciałem kupić o wiele większe mieszkanie i byłem na to przygotowany finansowo, ale byłem także szczęśliwy z nabycia kawalerki. Za małe, ale piękne mieszkanie z widokiem na zatokę zapłaciłem 170 tys. zł. Sprawdzałem – na osiedlu obok podobne, używane mieszkanie kosztowało wtedy 168 tys. zł.  W następnych latach osiedle było dobrze zarządzanie, na rynku cena mieszkań na tym osiedlu doszła nawet do 270 tys. zł.

2) Nowi zarządzający

Głosami większości wybrano nowego zarządzającego i nową radę osiedla. Już wtedy coś zaczęło się dziać. W 2016 roku rada wpadła na pomysł zainwestowania „niepracującego” kapitału w akcje spółki wydobywającej węgiel. Zainwestowano 500 mln zł. Osiedle było piękne, ale zarządzający zaczęli niewłaściwie rozdysponowywać fundusze osiedla. Widać było zaniedbania, osiedle straciło dobrą renomę, w ślad za tym cena mieszkań na rynku zaczęła spadać. Zarządzający określali się prawymi i sprawiedliwymi, a (jak się później okazało) zostali wybrani do rady osiedla dlatego, że obiecali wybudować lokalną ciepłownię opalaną węglem, dzięki której mieliśmy mieć bezpieczne i tanie źródło ciepła, mieliśmy być niezależni od ciepłowni zewnętrznych. Okazało się jednak później, że miały także powstać miejsca pracy dla „swoich”.

Budowa rozpoczęła się w 2018 roku. Od początku były problemy z finansowaniem przez banki, dofinansowania nie otrzymaliśmy. Mimo to dochody osiedla nie były zagrożone. Przecież każdy mieszkaniec płacił regularnie, co miesiąc czynsz. Deweloper (zależny od głównego właściciela osiedla), patrząc na niskie ceny mieszkań, postanowił je przejąć, chciał to zrobić jak najtaniej. Nagłaśniał, że osiedle jest zadłużone, brudne, trzeba je remontować i że w ogóle może zbankrutować, jeśli ktoś jego nie dofinansuje. Jednocześnie decydował o wyborze rady osiedla, na przewodniczącą wprowadził swoją księgową, a nieraz nawet sam stawał na czele rady, gdy trzeba było podjąć kontrowersyjne decyzje, a nikt nie chciał ryzykować pójściem do więzienia. Deweloper był na tyle dużym podmiotem, że miał przełożenie nawet na rządzących; aby osiągnąć łatwiej swój cel, wpłynął na zmianę przepisów o wykupie przymusowym mieszkań.

W krótkim czasie główny właściciel osiedla wpłynął na radę osiedla, która przeprowadziła na osiedlu remanent wszystkiego co tylko było można. W księgach powstało wielkie manko. W tym samym czasie wybuchła epidemia COVID-19 i ceny rynkowe mieszkań dramatycznie spadły.

3) Zakupy Dewelopera

Z końcem 2019 roku Deweloper ogłosił publicznie skup mieszkań (takich jak moje) po 83,5 tys. zł. Było to mniej niż ½ ceny zakupu z 2013 roku. Podczas drugiej fali epidemii, jesienią 2020 roku, ponownie ogłosił on skup mieszkań po tej samej cenie. Wtedy to główny właściciel, kontrolujący Dewelopera, sprzedał mu wszystkie swoje mieszkania. Warunkiem przeprowadzenia skupu było przegłosowanie na zebraniu mieszkańców decyzji o wycofaniu osiedla z targów mieszkaniowych. Takie wycofanie zmniejszałoby jeszcze bardziej zainteresowanie kupujących, a wszystkie fundusze nieruchomości nie mogły nabywać tych mieszkań. Deweloperowi udało się przegłosować tę decyzję. Wielu właścicieli sprzedało swoje mieszkania z przestrachu przed Covidem oraz brakiem możliwości, w przyszłości, sprzedaży mieszkania – szczególnie po wypadnięciu z targów nieruchomości i wycofaniu się wszystkich funduszy nieruchomości.

4) Sąd i decyzje rady

Niektórzy właściciele poszli do sądu, który po 4 latach określił, że decyzja zebrania osiedla była niezgodna z prawem i krzywdziła indywidualnych właścicieli. Obwinił za to Dewelopera i dawnego właściciela osiedla. Mimo to Deweloper skupił już wtedy ponad 90% mieszkań na osiedlu.

W 2020 roku rada osiedla (kontrolowana przez Dewelopera) postanowiła zaprzestać budowy lokalnej ciepłowni i zdecydowała się na rozbiórkę budowy. Straty osiedla sięgnęły 1 mld złotych. W 2022 roku ujawniła się także niewyobrażalna strata na inwestycji w akcje spółki węglowej. Akcje, na które wydano 500 mln zł, osiedle sprzedało za 1 zł (mimo istnienia o wiele lepszych ofert zakupu) na rzecz wcześniej głównego właściciela.

5) Ceny mieszkań

Podczas epidemii Covidu ceny mieszkań spadły na osiedlu nawet do 65 tys. zł. W okresie ostatnich 6 lat cena stopniowo wzrastała, ale wolniej niż na innych osiedlach. W 2023 roku zmienił się zarząd Dewelopera. Nowi wydali się bardzo POrządni i obiecali szybko rozwiązać konfliktową sytuację z właścicielami mieszkań. Czekamy już trzy lata, obietnice nie zostały jeszcze spełnione.

Na jesieni 2025 roku Deweloper zaczął skupować mieszkania po 188,6 tys. zł. Cena na targach mieszkaniowych natychmiast doszlusowała do tego samego poziomu. Jednak jej poziom jeszcze mocno odstawał od ceny na innych nawet o wiele gorszych osiedlach.

6) Właściciele mieszkań i ceny ich nabycia

Można tutaj wyróżnić kilka grup. Pierwsza to właściciele, którzy kupowali po 170 tys. zł na rynku pierwotnym (zaraz po wybudowaniu osiedla w 2013 r). Druga grupa to dawni pracownicy pierwszego właściciela, którzy budowali to osiedle – w 2013 roku otrzymali mieszkania za darmo, za lojalną pracę. Zostali właścicielami tym większych mieszkań, im dłuższy mieli staż pracy i wyższe stanowisko. Te dwie pierwsze grupy ludzi to zazwyczaj już emeryci i często osoby w podeszłym wieku. Trzecia grupa to inwestorzy giełdowi rynku wtórnego, kupujący mieszkanie na targach. Nabywali oni mieszkania gdy ceny mieszkań były nawet na samych szczytach – płacili w 2014 roku po 260 tys. zł.

Wszędzie, także i tutaj, na targach nieruchomości pojawiają się cwaniacy i spekulanci, którzy chcą kupić jak najtaniej i sprzedać jak najdrożej. Kupowali podobnie jak Deweloper w czasie Covidu po cenie 83,5 tys. zł, ale także po niemal 210 tys. zł, gdy Deweloper oferował jedynie 188,6 tys. zł. Jakby ich nie nazywać to tylko dzięki nim, mimo małej ilości mieszkań na targach, cena powoli, ale rośnie oraz to, co najważniejsze, jest możliwość ich sprzedaży.

Teraźniejszość

1) Obecna sytuacja

Do dzisiaj Deweloper wykupił większość mieszkań na tym osiedlu – ma już 94%. W 2026 roku zaproponował nam za mieszkanie 188,6 tys. zł. Cena samych materiałów potrzebnych do wybudowania takiego mieszkania sięga 400 tys. zł, mimo to nikt ich nie chce kupować, bo widać, że na tym osiedlu Deweloper zrobi, co będzie chciał.

Obecnie Deweloper postanowił przeprowadzić remont osiedla. Wszyscy właściciele mają go sfinansować. To Deweloper będzie prowadził prace, więc zapewne jeszcze na tym zarobi.

Koszt remontu przypadający na moje mieszkanie to 95 tys. zł.  Mogę zapłacić tę kwotę lub dać Deweloperowi weksel zabezpieczony połową mego mieszkania (na tyle ją wycenił). Mogę również sprzedać weksel na wolnym rynku – może ktoś za połówkę mego mieszkania da więcej niż 95 tys. zł – wtedy zyskam różnicę. Jednak obawiam się o brak chętnych.

2) Jakie opcje mam do wyboru ?

Po remoncie inwestor nabędzie prawo do przymusowego przejęcia mego mieszkania. Może też decydować o kolejnych remontach, do których będę znowu musiał dopłacać. Poszedłem do sądu, który jednak nie wstrzymał remontu. Deweloper jest tak dużym podmiotem, że odstrasza innych, potencjalnie chętnych na kupno mieszkania. Teraz to nawet żadne biuro pośrednictwo nie proponuje nikomu tej lokalizacji.

Moje możliwości:

1. Dopłacam 95 tys. zł. Wtedy zachowam swoje mieszkanie, no i osiedle będzie wyremontowane. Chyba wydaje się to najlepszym wyjściem, dla tych którzy mogą sobie na to pozwolić. 

2. Nie mam środków – nie płacę. Dewelopera jednak nie interesuje to, czy mam pieniądze na remont, czy nie. Przecież mogę oddać mu weksel – prawo do połowy swojego mieszkania po zaniżonej cenie.

3. Sprzedaję weksel na wolnym rynku – może za moją połowę mieszkania ktoś inny zapłaci więcej niż 95 tys. zł. Wtedy zyskuję różnicę. Niestety na sprzedaż weksla na wolnym rynku mam tylko 3 tygodnie, później muszę go przekazać Deweloperowi. Tak sobie myślę, teraz nikt nie chce kupić mego mieszkania po wyższej cenie to trudno oczekiwać, że za chwilę pojawią się chętni na mój weksel powyżej wartości mieszkania. Oczywiście sam Deweloper może skupować weksle po cenie wyższej niż 95 tys. zł, bojąc się, że ktoś inny je przejmie. Równie dobrze widząc, że nie ma na nie chętnych, poczeka i przejmie je bez dopłaty. Prawo pozwala mu na to. Znam innych właścicieli i wiem, że będzie dużo chętnych na sprzedaż tych weksli – innych także nie stać na pokrycie kosztów remontu.

Część mieszkań należy jeszcze do emerytów, którzy nawet nie wiedzą, co się dzieje, zapewne deweloper automatycznie przejmie ich weksle bez dopłaty – do tego też będzie miał prawo.

Muszę także pamiętać, że po remoncie (czy opłacę go gotówką czy wekslem) Deweloper nabędzie prawo do przymusowego przejęcia mego mieszkania po tzw. cenie godziwej – jej minimalną wartość określają przepisy:

tym, którzy opłacą koszty remontu zapłaci wtedy = 188,6 tys. zł. + 95 tys. zł,

tym, którzy nie opłacą kosztów remontu zapłaci = 188,6 tys. zł.

3) Mieszkanie sprzedam teraz

Patrząc na kwoty, wychodzi na to samo, ale…

Sprzedając teraz, nie będę mógł iść do sądu i żądać dopłaty do tzw. ceny sprawiedliwej. Trzeba jednak wiedzieć, że w całej historii targów nieruchomości takiej dopłaty jeszcze nikt nie otrzymał. Małą nadzieję daje fakt, że Trybunał Konstytucyjny ogłosił niekonstytucyjność obecnych przepisów o skupie przymusowym. Mimo tego obecne przepisy obowiązują.

Czy warto mieć nadzieję, że Deweloper zachowa się honorowo i skupi przymusowo mieszkania po wyższej cenie niż minimum, o którym mówią przepisy?

Fakty są inne, bo przez ostatnie 6 lat Deweloper robił wszystko, aby skupić mieszkania jak najtaniej: wykorzystał Covid, wyprowadzał pieniądze, w pełni przejął zarządzanie osiedlem, wykorzystał nawet wpływy wśród rządzących, aby zmienić przepisy o skupie przymusowym.

Czy cena 188,6 tys. zł jest właściwa?

Deweloper twierdzi, ze cena 188,6 zł jest ceną godziwą, bo przecież ci, co kupowali po 83,5 tys. zł. i niżej, już wystarczająco zarobili! Mówi, że właściciele to cwaniacy, spekulanci i chcą jedynie wykorzystać sytuację i zmusić Dewelopera do zapłacenia kwoty powyżej wartości. Co mają powiedzieć pracownicy, którzy mogli sprzedać 13 lat temu po 170 tys. zł. Co mają powiedzieć ci, co kupowali po 270 tys. zł? Na osiedlach obok takie mieszkania „chodzą” po 300 tys. zł. a na luksusowym osiedlu (zagranicznych właścicieli) nawet po 800 tys. zł.

Ile więc Deweloper powinien zapłacić za jedno mieszkanie ?

Podsumowanie

Wilk w owczej skórze

W przeciągu ostatnich 6 lat Deweloper kupił ponad 90 % wszystkich mieszkań na osiedlu po cenie 83,5 tys. zł. Sąd pokazał, że Deweloper na krzywdzie mieszkańców zarobił kilka miliardów złotych – taki nadzwyczajny zysk z ich nabycia zaksięgował. W dalszym ciągu skupuje mieszkania, oferując cenę 188,6 tys. zł, w czasie gdy cena samych materiałów potrzebnych do wybudowania takiego mieszkania sięga 400 tys. zł. Często w mediach słyszymy, że Deweloper pracuje dla wszystkich obywateli, jednak nie zapominajmy, że mniej niż połowa jego udziałów należy do Skarbu Państwa. Deweloper obecnych właścicieli mieszkań odsądza od czci i wiary, nazywając ich cwaniakami, spekulantami oraz „terrorystami” korporacyjnymi. W takim razie jak jego powinniśmy nazwać? Jako hipokrytę najwyższych lotów? Co skłania inteligentnych i wykształconych menedżerów do pracy na rzecz tego Dewelopera? Chęć zysku, władza, takie a nie inne wychowanie, przeżyta bieda?